上海樓市新動態！這裡，“定向鬆綁”！
上海樓市又有重要消息。
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上海市金山區10月24日發佈的《金山區重點轉型區域人才購房實施細則》提到，在濱海城區、高新社區以及亭楓社區三個重點區域（共計36.2平方公里）實施重點轉型區域人才購房政策。
經區人才管理部門認定，同時符合單位條件、個人條件，並與金山區用人單位簽訂二年及以上勞動（聘用）合同且工作滿一年的非滬籍人才，按規定在滬繳納職工社會保險或個人所得稅滿3年及以上、且在本市無住房的，可購買1套住房，同時購房資格由居民家庭調整爲個人。
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“此次上海市金山區限購政策定向寬鬆，符合我之前對於限購政策放鬆趨勢的判斷，即針對人才類進行定向寬鬆，而不是所有人都放鬆限購。”鏡鑑諮詢創始人張宏偉對證券時報記者表示，當地限購政策由以家庭爲單位調整爲家庭和個人，只要符合新的限購政策都可以購買住房，意味着人才類購房不再有單身這一限購條件。
證券時報記者注意到，除了金山區外，中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區（以下簡稱臨港新片區）也已針對符合條件的人才出臺了相應的購房政策。這些特定區域的人才購房政策都在一定程度上較上海現行的限購政策更爲寬鬆。
今年9月，上海正式執行“認房不認貸”政策措施，並在不久後落實了公積金“認房不認貸”。值得注意的是，目前，上海絕大部分區域仍嚴格執行限購政策。
上海金山樓市“定向鬆綁”
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根據《金山區重點轉型區域人才購房實施細則》，金山區根據區域轉型發展和產城融合需要確定金山區重點轉型區域人才購房政策實施範圍，包括濱海城區、高新社區以及亭楓社區三個重點區域，共計36.2平方公里。
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經區人才管理部門認定，同時符合以下單位條件之一、個人條件之一，並與金山區用人單位簽訂二年及以上勞動（聘用）合同且工作滿一年的非滬籍人才，按規定在滬繳納職工社會保險或個人所得稅滿3年及以上、且在本市無住房的，可購買1套住房，同時購房資格由居民家庭調整爲個人。
“上海過去也有各類購房政策鬆綁的討論，尤其是針對單身購房羣體的購房政策。此次政策使得部分單身人士可以購房，屬於非常好的寬鬆導向。”易居研究院研究總監嚴躍進對證券時報記者表示，這一新政仍有一定的約束條件，即需要進行人才的認定。
嚴躍進表示，結合此前臨港對購房政策的部分鬆綁，上海郊區市場總體上有寬鬆的可能。此類政策有利於去庫存，在降低購房門檻的同時，激活了合理住房消費需求。
“預計類似金山的上海其他遠郊區域將很快出臺針對人才限購的定向寬鬆措施，包括奉賢、崇明，甚至寶山北區等。” 張宏偉表示，上述政策執行幾個月後，若效果不及預期，有可能將再降低限購門檻，甚至局部取消限購。
除了金山 臨港早已“定向解綁”限購
證券時報記者注意到，針對特定條件人才進行限購“解綁”，金山並非上海的首例。早在臨港新片區成立之初，就提出針對人才定向微調新片區住房限購政策。
《中共上海市委、上海市人民政府關於促進中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區高質量發展實施特殊支持政策的若干意見》提出，加大對人才的住房保障力度，建立以市場供應爲主、多主體供應、多渠道保障、租購併舉的區域性住房體系。按照區域發展和產業導向，對符合一定條件的非本市戶籍人才，購房資格由居民家庭調整爲個人，可購買新片區普通商品房一套。
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上海市人民政府2022年8月17日發佈的《關於支持中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區加快建設獨立綜合性節點濱海城市的若干政策措施》提到，定向優化臨港新片區人才購房政策。優化人才購房條件，在臨港新片區工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區限購1套住房，所購住房自合同網籤備案滿7年後可轉讓。
記者注意到，近兩年，臨港新片區人才住房政策也持續動態調整，其中，對人才所在的重點支持單位、工作年限、人才住房政策認定函等進行了優化。
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中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區管理委員會2023年9月7日發佈的《關於優化調整臨港新片區人才住房政策相關工作提示的通知》提到，擬建立人才住房政策重點支持單位清單，在重點支持單位工作的人才，工作年限要求從6個月以上縮短爲3個月以上。適用定向優化人才購房政策的非本市戶籍人才使用《臨港新片區人才住房政策認定函》購買的新建商品住房實施限售，在滬繳納職工社會保險或個人所得稅已滿 1年的，購房合同網籤備案滿7年後可轉讓；滿2年的，6年後可轉讓；滿3年未滿5年的，5年後可轉讓。
另據浦東新區人民政府2022年4月18日發佈的臨港新片區人才住房政策最新操作口徑，將原《購房資格確認函》調整爲《臨港新片區人才住房政策認定函》，有效期由原6個月調整爲12個月。另據《2022年臨港新片區人才住房政策重點支持單位清單》，人才住房政策重點支持單位（3個月），共計195家；人才住房政策重點支持單位（6個月），共計29家。
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上海絕大多數區域仍實行限購政策
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儘管放寬限購的聲音不絕於耳，但證券時報記者從多名市場人士處瞭解到，目前上海大部分地區仍適用於2016年以來發布的限購政策和相關執行細則，包括“滬九條”、“滬十條”等。
2016年3月，上海市住房和城鄉建設管理委員會等部門發佈了《關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，這份被稱爲“滬九條”的文件，提高了居民家庭在上海購房的門檻。
“滬九條”提到，從嚴執行住房限購政策，提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，將自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整爲自購房之日前連續繳納滿5年及以上。企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象爲個人，按照本市限購政策執行。
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住房信貸政策方面，“滬九條”提到，實行差別化住房信貸政策。對擁有1套住房的居民家庭，爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；對擁有1套住房的居民家庭，爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。
2016年11月，上海市住房和城鄉建設管理委員會、中國人民銀行上海分行等部門發佈的《關於促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》進一步明確，居民家庭購買首套住房（即居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的）申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低於35%。在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄或在本市已擁有1套住房的居民家庭申請商業性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。
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2021年1月，上海市住房城鄉建設管理委等部門發佈《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》。這份被稱爲“滬十條”的文件，進一步收緊樓市調控政策。
“滬十條”提到，嚴格執行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。調整增值稅徵免年限。將個人對外銷售住房增值稅徵免年限2年提高至5年。
“滬十條”還強化了上海對公證搖號選房程序的探索和完善。其中提到，完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。
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9月1日，上海市住房城鄉建設管理委、中國人民銀行上海市分行等部門聯合印發了《關於優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，執行購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施。通知規定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。
10月17日，上海再度官宣公積金“認房不認貸”，成爲首個實行公積金“認房不認貸”的一線城市。
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責編：萬健禕
校對：陶謙
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